Funktionen och utvecklingsbehoven hos statens hyressystem har utretts – den nuvarande modellen upplevs i regel fungera väl

KTI Kiinteistötieto Oy har på uppdrag av finansministeriet utvärderat verksamheten inom statens hyressystem och Senatkoncernen. Undersökningen beskriver hurdana åsikter de statliga kunderna, de styrande ministerierna och företrädarna för Senatfastigheter och försvarsfastigheter har om funktionen hos statens hyressystem fungerar och om eventuella utvecklingsbehov. Kunderna anser att den nuvarande hyresmodellen är tydlig och transparent och att de nuvarande hyresnivåerna i huvudsak är skäliga.

Staten äger bebyggd fastighetsegendom till ett värde av ca 4,2 miljarder euro, och den omfattar ca 9 000 byggnader. Staten har ett system med interna hyror där hyrorna för de statliga ämbetsverk och inrättningar som är Senatfastigheters och försvarsfastigheters hyresgäster fastställs enligt självkostnadsprincipen. Senatkoncernen eftersträvar alltså inte vinst genom sin verksamhet. Statens nuvarande hyressystem togs i bruk vid ingången av 2016. Senatfastigheter är statens lokalanskaffningsenhet som hyr ut lokaler antingen från statens eller från en utomstående hyresvärds lokaler. Försvarsfastigheter agerar lokalanskaffningsenhet för Försvarsmakten. 

Hyrorna anses i regel vara skäliga

Hyresnivån anses vara tämligen konkurrenskraftig och förmånlig i förhållande till marknadsaktörerna. Senatfastigheter jämför hela tiden sina hyresnivåer med marknadshyrorna. Hyrorna för specialfastigheter, såsom fängelser och forskningsinstitut, är också enligt Senatkoncernens bedömning förmånliga även om det inte är möjligt att direkt anvisa externa jämförelsepriser för sådana objekt. En del kunder önskar dock större transparens samt en öppnare marknadsjämförelse av hyror och kostnader, så att effektiviteten hos Senatskoncernens verksamhet kunde utvärderar på bästa möjliga sätt.   

Det nuvarande systemet får särskilt beröm för den uppsägningstid på 12 månader som tillämpas i hyresavtalen och som erbjuder statliga kunder större flexibilitet när lokalbehoven förändras. 

En centraliserad modell för fastighetsinnehav, ett internt hyressystem och enhetliga verksamhetssätt svarar väl mot behoven i statens nya fastighetsstrategi och lokalstrategi. För att målen i lokalstrategin ska kunna nås krävs ett ökat och mer fungerande samarbete mellan Senatkoncernens affärsverk, de styrande ministerierna och dem som använder lokalerna. Senatkoncernens yrkesskicklighet uppskattas och den uppskattas ge mervärde både för verksamheten i helhet och i synnerhet för mindre kunder som inte har egna resurser eller egen kompetens för lokalledning.  

Budgetarna för reparationsinvesteringar kan överskridas av många orsaker

Mest diskussion mellan Senatkoncernen och de statliga kunderna orsakas av de reparationsinvesteringar som enligt utredningen görs i lokalerna. Gränsdragningen mellan investeringar som hör till Senatkoncernen och investeringar som påverkar hyran behöver bli tydligare. 

Styrningen och realiseringen av kostnaderna styrs av Senatkoncernen, vilket kan medföra utmaningar om budgeten överskrids. Budgetarna kan också överskridas på grund av kunden, om investeringsprojektets innehåll ändras under projektets gång. Långa tidsplaner leder också ibland till situationer där anslagsbesluten inte motsvarar de faktiska projektkostnaderna när kostnaderna stiger. Överraskande investeringar, till exempel sådana som beror på problem med inomhusluften, upplevs vara särskilt utmanande. 

Hyressystemet lämpar sig bättre för en del kunder än för andra

Det finns stora skillnader mellan specialutrymmen, såsom fängelser eller lokaler som Försvarsmakten använder, och kontorslokaler som är i mer allmän användning. De kunder för vars lokaler det inte går att hitta alternativa lösningar eller ersättande användning upplever modellen som delvis osmidig och önskar större transparens och att olika kunders specifika behov beaktas i högre grad. 

I en situation där ett hyresavtal sägs upp är det restvärdesansvar som eventuellt realiseras för kundens del för investeringar som gjorts i objektet en av de mest diskuterade detaljerna i det nuvarande hyressystemet. Hittills har inga betydande åtaganden realiserats för kunderna. Det är i praktiken svårt att hitta ersättande användning för särskilda objekt, vilket ökar risken för att restvärdesansvaret realiseras för vissa kunder. Det är motiverat att redogöra för och avtala om restvärdesansvaret redan i förhandlingsskedet.

De uppgifter som fåtts i utredningen används som stöd vid beredningen av statsrådets redogörelse om Senatkoncernen samt vid den fortsatta utvecklingen av systemet.

Mer information:
Tero Meltti, finansråd, finansministeriet, tfn 0295 530 770, tero.meltti(at)gov.fi
Peppiina Huhtala, regeringssekreterare, finansministeriet, tfn 0295 530 129, peppiina.huhtala(at)gov.fi 
Hanna Kaleva, Verkställande direktör, KTI Kiinteistötieto Oy, tfn 040 5555 269 , hanna.kaleva(at)kti.fi  
Riitta Lahtinen, ledande sakkunnig, KTI Kiinteistötieto Oy, tfn 040 5471 488, riitta.lahtinen (at) kti.fi