Kunta- ja uudistusministeri Anu Vehviläinen:
Näkökulmia kuntien kiinteistöihin: Omistaa vai vuokrata? Yhdessä vai erikseen?

Kunnat ja kuntayhtymät omistavat rakennuksia noin 20 miljardin euron edestä. Tästä omaisuudesta huolehtiminen on veronmaksajien omaisuudesta huolehtimista ja kunnan tärkeä velvollisuus.

Julkisten rakennusten ongelmat kohdistuvat erityisesti 1960–70-luvuilla rakennettuihin kiinteistöihin, joita on runsaasti. Näissä rakennuksissa on rakennustavasta johtuvia riskirakenteita, ja niille on jo kertynyt ikää.

Esimerkiksi viime vuonna julkistetun Rakennetun omaisuuden tila ROTI 2017 -raportin mukaan jopa viidennes julkisista palvelurakennuksista on vaurioitunut merkittävästi. Näissä tiloissa oleskelee päivittäin jopa puoli miljoonaa lasta, vanhusta ja työikäistä.

Isoja kiinteistöinvestointeja onkin käynnissä eri puolilla maata. Sairaalainvestointeja on vireillä peräti viiden miljardin euron edestä. Näiden siirtyminen maakunnille keventää kuntien investointitaakkaa huomattavasti.

Omien investointien rinnalla myös vuokrauksen ja elinkaarimallien merkitys on hiljalleen noussut. Esimerkiksi vuonna 2016 kuntasektorin rakennusinvestoinnit olivat noin 1,8 miljardia euroa ja vuokria maksettiin noin 1,2 miljardia euroa.

Elinkaarikustannukset otettava huomioon investoinneissa

Investointipäätös on kuitenkin aina erittäin merkittävä ratkaisu, jonka vaikutukset ulottuvat tuleville veronmaksajille. Kuntien tilatarpeet ovat muuttuneet ja muuttuvat jatkossakin. Esimerkiksi väestökehitys ja digitalisaatio vaikuttavat tilatarpeisiin. Tilojen muunneltavuus ja siirrettävyys ovat jatkossa entistä tärkeämmässä roolissa.

Rakennetun omaisuuden hallinnassa on suuria kuntakohtaisia eroja. Korjausvelkalaskelmia kunnat ovat toistaiseksi tehneet lähinnä toimitiloista, mutta niidenkin osalta vain joka kolmannella kunnalla on asiasta selvitys. Elinkaarilaskelmia on käytetty uusinvestointien pohjana vain joka kymmenennessä kunnassa. Investointipäätösten jälkeisiin käyttömenoihin on budjetoitu rahoitusta vain vajaassa 30 %:ssa kunnista.

Kaikkien kuntien olisi hyödyllistä laatia tiekartta rakennetun ympäristön omaisuudesta ja tulevaisuuden tarpeista. Jokaisen kunnan olisi satsattava tähän jo omaisuuden suuren määrän takia.

Elinkaariajattelu tulisi ottaa mukaan kaikkeen omaisuuden hallintaan. Ennakoiva korjaaminen ja taloudelliset elinkaaren kattavat kannattavuuslaskelmat ovat tätä päivää. Niiden tekemättä jättäminen tulee kalliiksi. Korjauksissa ja uudisinvestoinneissa oikea-aikaisuuden ja laadun varmistamisen merkitys on aivan olennaista.

Kunnissa kannattaa myös miettiä, että onko tilojen omistaminen olennaista, vai riittäisikö vuokratilojen käyttö? Hyvä kiinteistöomistus sisältää varmasti näitä molempia.

Tietopohja kuntoon

Kuntien toimitila- ja kiinteistöhallinto on ammattimaistunut ja ammattimaistuu yhä edelleen. Se luo mahdollisuuksia toimivalle ja kehittyvälle omaisuuden hoitamiselle. Tilakysymyksiä voidaan ratkaista myös sektorirajat ylittävällä suunnitteluyhteistyöllä ja kumppanuudella.

Tilakäytön arvioinnin ongelmana on valtakunnallisen yhteisen tiedon puuttuminen: esimerkiksi vertailu tilatehokkuuden suhteen ei ole kovin helppoa. Tähän liittyen valtiovarainministeriössä on käynnistetty selvitystyö, jossa arvioidaan keinoja tietopohjan parantamiseksi sekä tilatehokkuuden arvioimiseksi.

Alkuvuodesta valmistuneen selvityksen perusteella kuntien kiinteistökannan säästöpotentiaali on laskennallisesti noin 150–300 miljoonan euroa. Tämä koostuu mm. tyhjistä, vajaakäyttöisistä ja käyttötarkoitukseensa sopimattomista rakennuksista sekä energiatehokkuudesta. Potentiaalin hyödyntäminen vaatii pitkäjänteisiä toimia.

Yhteisiä tiloja julkiselle sektorille?

Kunnat ja valtion välinen yhteistyö toimitilakysymyksissä on perinteisesti ollut vähäistä. Kukin toimija on rakennuttanut omat seinänsä. 

Tarvitsiko näin kuitenkaan olla? Voisiko julkinen sektori rakennuttaa ja käyttää nykyistä enemmän yhteisiä tilaratkaisuja?

Nykyinen hankintalaki asettaa yhteistyölle tiukat rajat. Hankintalain hankintayksikkömääritelmät eriyttävät kunnat ja valtion toisistaan tehokkaasti. Valtion, kuntien ja tulevien maakuntien vähäistä suurempi toimitilayhteistyö ei nykyisen lainsäädännön mukaan ole käytännössä mahdollista.

Lainsäädännön mukaan valtio, kunnat ja tulevat maakunnat voivat yhteistyössä vuokrata yhteisiä toimitiloja. Koska kaikilla julkisilla tahoilla on kuitenkin merkittävä määrä kiinteistöomaisuutta, tilojen vuokraaminen kolmannelta taholta ei ole houkutellut.

Nykyinen hankintalaki käytännössä estää valtion, kuntien ja tulevien maakuntien toimimisen samoissa toimitiloissa, jotka joku edellä mainituista tahoista yksin omistaa. Lisäksi palveluyksiköitä koskevissa erityislaeissa on toimitilayhteistyötä rajoittavia säännöksiä.

On tärkeää huomata, että tilaratkaisut vaikuttavat myös itse toimintaan. Yleisesti ottaen olisi hyvä, jos hallinnon toimijat näkisivät eduksi yhdessä toimimisen. Toimijoiden saattaminen yhteisiin tiloihin voisi myös uusia mahdollisuuksia yhteistyön hyötyjen huomaamiseen. Toimitilayhteistyöllä voisi olla myös huomattavia taloudellisia synergiaetuja.

Mikäli ajattelulle yhteisten tilojen käytön hyödyllisyydestä on laajempaa kiinnostusta sekä valtion, maakuntien että kuntien puolella, voisi olla paikallaan asettaa laaja-alainen selvitysryhmä pohtimaan asiaa.

Anu Vehviläinen

Kunta- ja uudistusministeri